Si has llegado hasta aquí es porque seguramente te estés preguntando qué costes y gastos conlleva la compra de una casa de segunda mano en nuestro país. A menudo, esta cuestión está más relacionada con el pago de impuestos que con cualquier otra cosa. Así que, si te preguntas si vas a tener que pagar el IVA al comprar una vivienda de segunda mano, … aquí tienes una respuesta rápida: NO.
Sin embargo, aunque el IVA no esté gravado en este tipo de transacciones, tienes que saber que lo que sí tendrás que pagar es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Si quieres saber por qué, y además resolver todas tus dudas sobre los gastos e impuestos que se aplican en la compra de una vivienda de segunda mano en España, te lo contamos a continuación.
¿Por qué surge la duda sobre el IVA en viviendas de segunda mano?
La compra de una vivienda siempre va acompañada de multitud de preguntas legales, fiscales y financieras. Entre ellas, la pregunta que más se repite es si se debe pagar el IVA o no cuando se adquiere una vivienda usada. Pero, ¿Por qué surge esta duda?
La razón de esta pregunta radica en que la compra de un inmueble, sea de primera o segunda mano, está gravada por diferentes normativas y, en función de la naturaleza de la vivienda y el vendedor, puede aplicarse un impuesto u otro.
Por lo general, cuando adquirimos una vivienda nueva directamente a una promotora, se paga el IVA. Pero ¿qué sucede si la vivienda ya ha tenido uno o más propietarios?
Aquí es donde aparece el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo lo gestionan las comunidades autónomas y es el que grava la compraventa de viviendas de segunda mano.
¿Cuándo se paga ITP y cuándo se paga IVA?
La norma general simplificada queda así:
- Vivienda nueva (primera transmisión): se paga IVA.
- Vivienda usada (segunda transmisión o sucesivas): se paga ITP.
La importante aquí estárá en saber si la vivienda es de “primera o segunda transmisión”. Estas son las claves para resolverlo:
- Compra a un particular: si compras a una persona que no se dedica de forma habitual a la promoción o venta de inmuebles, estarás ante una segunda transmisión, por lo que lo lógico es liquidar el ITP.
- Compra a una promotora/inmobiliaria: cuando adquieres una vivienda directamente de una constructora que no ha vendido antes esa vivienda a nadie, el inmueble se considera de “primera transmisión” y, por tanto, se paga IVA.
Si la vivienda de segunda mano es para una segunda vivienda, ¿hay que pagar el IVA?
El término “segunda vivienda” suele utilizarse para referirse a esa casa que no será tu residencia habitual, sino una residencia para uso vacacional o inversión. ¿Hace esto que tengas que pagar el IVA de una casa de segunda mano? No.
El hecho de que sea tu segunda residencia a efectos de uso no modifica la naturaleza de la transmisión ni la calificación de la vivienda como “nueva” o “usada”.
Lo que puede cambiar es la aplicación de determinadas bonificaciones o ventajas fiscales que se otorgan cuando es tu primera residencia o vivienda habitual. Por ejemplo, en algunas comunidades se establecen reducciones del ITP para menores de 35 años que compren su primera vivienda. Si no es tu vivienda habitual, no podrás acceder a esas reducciones, por lo que el tipo impositivo será el general.
Dicho de otro modo, aunque sea tu “segunda vivienda”, lo importante para tributar por IVA o ITP sigue siendo la consideración legal de la compraventa (primera o segunda transmisión, vendedor sujeto o no a IVA, etc.).
Si la vivienda de segunda mano es para una inversión, ¿Qué pasa con el IVA?
Adquirir un piso de segunda mano para invertir (por ejemplo, para alquilarlo a largo plazo o para reformarlo y venderlo) tampoco cambia la regla básica: si la vivienda ya se transmitió en el pasado, corresponderá el ITP y no el IVA.
La única excepción sería si, como inversor, estás sujeto al IVA en tu actividad económica y la ley te permite la “renuncia a la exención del IVA” para recuperar el IVA soportado y ahorrarte el coste del ITP.
En resumen, si estás pensando en comprar una vivienda de segunda mano para alquilar o revender más adelante, lo más probable es que no tengas que pagar el IVA, sino el ITP, salvo que concurran circunstancias muy específicas.
¿Qué impuestos paga el comprador de una casa de segunda mano?
En contraposición a lo que ocurre con las viviendas de nueva construcción, sujetas al IVA, las propiedades de segunda mano están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y, además, por el Impuesto de Bienes Inmuebles.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Se trata de un tributo transferido a las comunidades autónomas que recae sobre la compraventa de inmuebles usados. Suele situarse entre el 6% y el 10% del valor de la operación, si bien el tipo exacto depende de la región. Asimismo, se contemplan reducciones en casos concretos, como la adquisición de viviendas de protección oficial o si intervienen jóvenes y familias numerosas.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Una sentencia del Tribunal Supremo de 2016 dispuso que vendedor y comprador deben abonar el IBI de forma proporcional al número de días en que cada uno ostente la titularidad del inmueble.
¿Qué gastos totales implica comprar una vivienda de segunda mano?
Además de los impuestos, no olvides que hay otros gastos que intervienen en la compra pisos segunda mano y que deberías tener en cuenta:
- Gastos notariales: la escritura de compraventa debe firmarse ante notario. Este gasto suele variar en función del precio del inmueble y de la complejidad de la escritura.
- Gastos de registro: tras la firma, hay que inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Este importe también depende del valor de la vivienda y de algunos aranceles establecidos.
- Gestoria: si no quieres lidiar personalmente con la liquidación de impuestos, la presentación de documentación ante el registro y otras gestiones, lo normal es que contrates a un gestor.
- Tasación: si financias la compra, el banco te pedirá tasar la vivienda. La tasación es un gasto extra que también corre a tu cuenta, aunque a veces la entidad puede asumir parte o todo el coste en función de tus condiciones y del acuerdo que negocies.
- Reformas y acondicionamiento: Si la vivienda está muy antigua, tendrás que destinar un presupuesto a la reforma, que puede ir desde un simple repaso de pintura hasta una renovación integral.
Estos gastos, junto con el ITP, conforman lo que se conoce como “costes de adquisición de una segunda vivienda«
Comparativa: Gastos e impuestos obra nueva vs vivienda usada
A la hora de comprar una casa en España, uno de los aspectos que más interesa son los gastos e impuestos que se generan. ¿Son muy diferentes en la obra nueva frente a la vivienda de segunda mano? Aquí tienes una tabla comparativa donde desglosamos cada uno de estos aspectos
| Gasto | Obra Nueva | Vivienda Usada |
|---|---|---|
| Gastos del Registro de la Propiedad | Sí (varia en función del valor del inmueble) | Sí (igual que en obra nueva, depende del valor del inmueble) |
| Impuestos |
|
|
| Gastos de notaría | Sí (depende del precio escriturado y de la extensión de la escritura) | Sí (varía según precio y complejidad de la compraventa) |
| Gastos de tasación | Sí (en caso de solicitar hipoteca) | Sí (si se formaliza hipoteca, la entidad financiera suele exigir una tasación) |
| Otros | Honorarios de la inmobiliaria (si interviene, no en todos los casos) |
¿Cuál te conviene más?
En la compra de una vivienda de segunda mano los precios suelen ser inferiores a los de obra nueva. Sin embargo, como entenderás cada situación es diferente y sólo tu podrás determinar con mejor exactitud qué es lo que te interesa mas y qué es lo que lo que más valoras.
En ACM HOMES nos dedicamos a comprar un inmueble, lo reformamos y lo vendemos. Creemos que las viviendas usadas tienen un enorme potencial y ofrecen grandes ventajas frente a una vivienda de obra nueva:
- Mejores ubicaciones: suelen situarse en barrios consolidados, con todo tipo de servicios, comercios y buena comunicación con transporte público.
- Edificios con encanto: muchos inmuebles antiguos cuentan con detalles arquitectónicos singulares y estancias más amplias que las promociones de obra nueva.
- Posibilidad de personalización total: si la compras para reformar (o ya reformada por profesionales), puedes diseñar la distribución y los acabados a tu gusto.
- Disponibilidad inmediata: no tendrás que esperar los largos plazos de construcción de una promoción nueva. Una vez que cierres la operación, podrás empezar a disfrutar de tu nuevo hogar.
Si tras esta comparativa te sientes más convencido por las ventajas de la vivienda usada, te invitamos a explorar nuestro catálogo y encontrar esa propiedad que cumpla con tus expectativas. Además, somos propietarios directos de todas las viviendas que ofrecemos. Esto significa que no hay intermediarios ni y no cobramos comisiones adicionales.
¿Tienes preguntas? Contacta con nosotros
