¿Qué es la escritura pública de compraventa?

La escritura pública de compraventa es un documento legal formal, otorgado ante un notario público, que certifica y da fe de la transmisión de la propiedad de un inmueble de un vendedor a un comprador. Es el instrumento legal que garantiza la seguridad jurídica de la transacción, permite la inscripción de la propiedad a nombre del nuevo dueño en el Registro de la Propiedad, y detalla todas las condiciones acordadas, como el precio, la forma de pago y la descripción del inmueble.

¿Qué información incluye la escritura pública de compraventa?

La escritura de compraventa es un documento exhaustivo que detalla todos los aspectos relevantes de la operación. Entre la información esencial que contiene, destacan:

• Identificación de las partes: Datos completos del comprador y del vendedor (nombre, DNI/NIE, domicilio, estado civil, etc.).
• Descripción detallada del inmueble: Ubicación, superficie (útil y construida), linderos, referencia catastral, cargas existentes (hipotecas, embargos, servidumbres), y si la propiedad está al corriente de pagos de impuestos (IBI) y gastos de comunidad.
• Precio de la compraventa: El importe acordado para la transacción.
• Forma de pago: Cómo se realiza el pago (al contado, a plazos, mediante hipoteca, etc.).
• Reparto de gastos: Especificación de quién asume los diferentes gastos e impuestos derivados de la operación (notaría, registro, impuestos).
• Fecha de entrega de la posesión: Momento en que el comprador recibe las llaves y el control del inmueble.
• Cargas y gravámenes: Declaración de que la propiedad está libre de cargas o, en caso contrario, especificación de las mismas y cómo se gestionan.
• Declaraciones y manifestaciones: Otros acuerdos o declaraciones de las partes, como la renuncia al derecho de retracto, si aplica.

Diferencias entre escritura de compraventa y contrato privado

Es común que antes de la firma de la escritura de compraventa se elabore un contrato privado (como el contrato de arras). A continuación, te detallamos algunas de sus diferencias.

• Contrato Privado: Es un acuerdo entre las partes con validez legal, pero no tiene acceso al Registro de la Propiedad; su fuerza probatoria es limitada y no es oponible frente a terceros. Suele usarse para formalizar el acuerdo y el pago de una señal, estableciendo un compromiso previo a la escritura de compraventa.
• Escritura Pública de Compraventa: Es un documento formalizado ante notario que goza de fe pública y le otorga una presunción de veracidad y legalidad. Es el único documento que permite la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, garantizando la titularidad del comprador frente a terceros. En ACM Homes, siempre recomendamos y facilitamos el camino hacia la escritura de compraventa para una total seguridad.

¿Cuánto cuesta una escritura de compraventa y quién la paga?

Los costes asociados a la escritura de compraventa incluyen los honorarios del notario y del registrador de la propiedad, además de los impuestos.

• Notaría: Los honorarios de la notaría están regulados por ley y varían según el precio de la vivienda y la complejidad del documento.
• Registro de la Propiedad: Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad también están regulados y dependen del valor de la finca.
• Impuestos: El principal impuesto es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano (cuyo porcentaje varía por Comunidad Autónoma) o el IVA para viviendas de obra nueva, junto con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Pero ¿quién los paga? Tradicionalmente, y salvo pacto en contrario, el comprador asume la mayoría de los gastos de la escritura de compraventa, incluyendo el ITP/IVA, los gastos de Registro y la mayor parte de los gastos notariales (la copia matriz suele ser para el vendedor, y las copias autorizadas para el comprador). Por el contrario, el vendedor asume la plusvalía municipal.

Proceso de firma de una escritura de compraventa:

El acto de la firma de la escritura de compraventa en sí mismo suele ser relativamente rápido. Una vez que toda la documentación está preparada y revisada por la notaría, la lectura y firma del documento puede llevar entre 30 minutos y una hora, dependiendo de la complejidad de la operación y las preguntas de las partes. El tiempo real de «firma» es el de la lectura y ratificación, pero la preparación previa puede llevar días o semanas.

El día de la firma de la escritura de compraventa se desarrolla generalmente así:

1. Identificación: El notario o su oficial identifican a todas las partes implicadas (comprador, vendedor, representantes, apoderados).
2. Lectura del documento: El notario lee en voz alta el contenido íntegro de la escritura, asegurándose de que todas las partes comprenden lo que firman y están de acuerdo con las cláusulas.
3. Resolución de dudas: Se resuelven las dudas o preguntas que puedan surgir durante la lectura.
4. Confirmación de pagos: Se verifica que el pago del precio se realiza en ese momento o se ha realizado previamente según lo estipulado.
5. Firma: Una vez que todo está claro y confirmado, las partes y el notario proceden a firmar el documento.
6. Entrega de copias y llaves: El comprador recibe una copia simple de la escritura y, en ese momento, las llaves de la propiedad.
7. Gestión posterior: La notaría se encarga de enviar la escritura al Registro de la Propiedad para su inscripción y de liquidar los impuestos correspondientes.

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